Después de un divorcio, una de las cuestiones que más conflictos genera no siempre es la custodia, ni la pensión, ni siquiera la vivienda familiar en sí. A veces el problema empieza meses después, cuando llegan los recibos:
IBI, comunidad de propietarios, derramas, suministros, seguro… ¿quién paga cada cosa si la vivienda pertenece a uno de los excónyuges, pero el uso se ha atribuido al otro y a los hijos?
El Tribunal Supremo ha vuelto a pronunciarse sobre esta cuestión en su Sentencia nº 11/2025, de 7 de enero —ROJ STS 43/2025, ECLI: ES:TS:2025:43—, aclarando una idea muy práctica: los gastos de comunidad y el IBI corresponden, en principio, al propietario de la vivienda, no necesariamente a quien vive en ella, salvo que la sentencia de divorcio o el convenio aprobado judicialmente establezcan otra cosa.
El caso: vivienda privativa, uso atribuido a la exesposa e hijas
El supuesto analizado por el Supremo parte de una situación habitual:
- Un matrimonio se divorcia.
- La vivienda familiar se considera propiedad privativa del exmarido.
- La sentencia de divorcio atribuye el uso de la vivienda a la exesposa y a las hijas menores.
- Durante la liquidación de gananciales surge la discusión sobre si los gastos de IBI y comunidad de propietarios debían haberse pagado con dinero común o si correspondían exclusivamente al propietario.
El propio Supremo resume la cuestión jurídica así: debía decidir quién soportaba los gastos de IBI y comunidad generados desde la sentencia de divorcio hasta la liquidación, respecto de una vivienda familiar privativa del marido cuyo uso había sido atribuido a la mujer y a las hijas.
En primera instancia y apelación se entendió que esos gastos estaban vinculados al uso de la vivienda familiar y, por tanto, podían considerarse gastos destinados al mantenimiento de la familia. Sin embargo, la exesposa recurrió en casación defendiendo lo contrario: que el IBI y la comunidad son gastos inherentes a la propiedad, no al uso.
La respuesta del Supremo: comunidad e IBI son gastos de propiedad
El Tribunal Supremo estima el recurso y declara que, al ser la vivienda privativa del exmarido y no haberse fijado en la sentencia de divorcio que la exesposa debiera asumir el IBI o la comunidad, ambos conceptos son de exclusiva cuenta del propietario. El fallo casa la sentencia recurrida precisamente en ese extremo y declara que los gastos derivados del IBI y de la comunidad del inmueble son de cuenta exclusiva del titular.
La razón de fondo es sencilla, aunque jurídicamente importante:
una cosa es usar la vivienda y otra distinta ser su propietario.
El Supremo insiste en la distinción entre:
- Gastos derivados del uso: luz, agua, gas, teléfono, internet, etc.
- Gastos derivados de la propiedad: IBI, comunidad de propietarios, ciertos seguros, derramas o gastos de conservación estructural, según el caso.
Los primeros suelen corresponder a quien ocupa la vivienda. Los segundos, salvo pacto o resolución judicial expresa, corresponden al titular del inmueble.
Por qué la comunidad no “persigue” al usuario, sino al propietario
En materia de comunidad de propietarios, la Ley de Propiedad Horizontal es clara: corresponde a cada propietario contribuir, conforme a su cuota, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades no individualizables.
Esto tiene una consecuencia muy práctica: frente a la comunidad, el obligado es el propietario, no quien vive en el piso.
Otra cosa distinta es que, internamente, entre excónyuges, se haya pactado o se haya acordado judicialmente que determinados gastos los asuma quien usa la vivienda. Pero si nada se dice, el punto de partida es la titularidad.
Por eso el Supremo recuerda que los gastos de comunidad no se pagan solo “por usar” el ascensor, el portal o la escalera, sino por contribuir al sostenimiento del inmueble como propietario. La sentencia recoge doctrina anterior según la cual la contribución a los gastos generales se impone a los propietarios, no a los usuarios, y se justifica no solo por la utilización de servicios, sino también por el adecuado sostenimiento del edificio.
Y el IBI, ¿por qué lo paga el propietario?
Con el IBI ocurre algo parecido. No es un gasto ordinario de consumo de la vivienda, sino un tributo vinculado a la titularidad del inmueble.
El Supremo ya venía afirmando que el IBI recae sobre el derecho de propiedad, no sobre la posesión. Por eso, si la vivienda es ganancial o pertenece a ambos, habrá que estar a la cuota de titularidad; si es privativa de uno solo, el obligado será ese titular, salvo previsión específica en sentido contrario.
Dicho en lenguaje claro: vivir en la casa no te convierte en contribuyente del IBI si no eres titular del inmueble.
Entonces, ¿la persona que usa la vivienda no paga nada?
No exactamente.
Quien tiene atribuido el uso de la vivienda normalmente asumirá los gastos ligados al uso ordinario: suministros, consumos, internet, teléfono, pequeños gastos directamente vinculados a la ocupación diaria, etc.
La sentencia lo expresa con una distinción muy útil: luz, agua, gas o teléfono se conectan con el uso; comunidad e IBI se conectan con la propiedad.
Ahora bien, la cuestión puede cambiar si:
- el convenio regulador aprobado judicialmente establece otra cosa;
- la sentencia de divorcio atribuye expresamente determinados gastos al usuario;
- existe una modificación de medidas posterior;
- o estamos ante una vivienda ganancial o en copropiedad, donde el análisis no es idéntico.
¿Puede la sentencia de divorcio imponer el pago al usuario?
Sí, pero debe hacerse con claridad.
El Supremo recuerda que, por razones de equilibrio económico entre las partes, la sentencia de divorcio puede acordar que el excónyuge que usa una vivienda ganancial afronte ciertos gastos ordinarios de comunidad. Y ello no contradice la Ley de Propiedad Horizontal, porque una cosa es la relación de la comunidad con los propietarios, y otra la relación interna entre los excónyuges.
Este punto es fundamental para evitar confusiones:
- Frente a la comunidad, responde el propietario.
- Entre excónyuges, puede pactarse o fijarse judicialmente un reparto distinto.
Por eso es tan importante que el convenio o la sentencia no se limite a decir “se atribuye el uso de la vivienda”, sino que concrete también qué ocurre con IBI, comunidad, derramas, seguro, suministros y reparaciones.
Si la vivienda pertenece a ambos, la solución puede cambiar
La sentencia comentada trata un supuesto concreto: vivienda privativa de uno de los excónyuges.
Cuando la vivienda pertenece a ambos —por ejemplo, al 50%— la regla práctica suele ser diferente: los gastos vinculados a la propiedad se reparten conforme a la titularidad, salvo que exista acuerdo o decisión judicial en otro sentido.
De hecho, la noticia que sirve de punto de partida a este artículo recuerda que el Supremo venía entendiendo, en resoluciones anteriores, que cuando ambos cónyuges son copropietarios y la sentencia de divorcio no concreta el reparto, cada uno debe asumir su parte del IBI y de los gastos de comunidad.
En el mismo sentido, la STS 11/2025 cita doctrina previa sobre casos en los que los dos excónyuges eran propietarios por mitades indivisas, concluyendo que el propietario obligado al pago puede reclamar el reembolso de la parte correspondiente al otro propietario si la sentencia de familia no había impuesto ese gasto solo a quien usaba la vivienda.
Ejemplo práctico
Pensemos en tres escenarios habituales:
1. La vivienda es privativa de uno y la usa el otro con los hijos
Si la sentencia no dice nada sobre IBI y comunidad, los paga el propietario. El usuario asumirá normalmente los suministros y gastos de consumo.
2. La vivienda pertenece a ambos por mitad
Si no hay pacto ni pronunciamiento judicial específico, IBI y comunidad se reparten según titularidad. Si uno paga todo, puede existir derecho de reembolso frente al otro.
3. La sentencia o convenio regula expresamente el reparto
Si el convenio aprobado o la sentencia dice que el usuario asumirá comunidad, IBI o determinados gastos, habrá que estar a esa previsión, siempre valorando su alcance concreto.
Qué conviene pedir en un divorcio para evitar problemas
Esta sentencia deja una recomendación práctica muy clara: no dejes los gastos de la vivienda “en el aire”.
En el convenio regulador o en el procedimiento contencioso conviene concretar expresamente:
- quién paga el IBI;
- quién paga las cuotas ordinarias de comunidad;
- qué ocurre con las derramas;
- quién asume el seguro de hogar;
- cómo se reparten las reparaciones necesarias;
- quién paga los suministros;
- qué ocurre con la hipoteca, si existe;
- y si alguno de esos gastos se tendrá en cuenta al fijar pensión de alimentos, compensatoria o cargas familiares.
La claridad evita pleitos posteriores.
Preguntas frecuentes
¿Si vivo en la vivienda familiar tengo que pagar el IBI?
No necesariamente. Si no eres propietario y la sentencia no te impone ese gasto, el IBI corresponde al titular del inmueble.
¿La comunidad de propietarios puede reclamar las cuotas a quien vive en el piso?
En principio, la comunidad dirige su reclamación contra el propietario, porque la obligación de contribuir a los gastos generales se impone a los titulares de los pisos o locales.
¿Y si la sentencia de divorcio dice que el usuario paga la comunidad?
Entonces existe una obligación interna entre excónyuges. La comunidad podrá seguir reclamando al propietario, pero este podría exigir el cumplimiento de lo acordado o resuelto judicialmente.
¿Los suministros son distintos?
Sí. Luz, agua, gas, teléfono o internet son gastos vinculados al uso diario de la vivienda y normalmente debe afrontarlos quien la ocupa. El Supremo distingue precisamente entre gastos de uso y gastos de propiedad.
¿Puedo reclamar lo pagado de más?
Depende. Si pagaste gastos que legal o judicialmente correspondían al otro, puede estudiarse una acción de reembolso o su inclusión en la liquidación del régimen económico matrimonial. Hay que analizar fechas, titularidad, sentencia de divorcio, pagos realizados y prueba documental.
Conclusión
La STS 11/2025 aporta una regla muy útil para la práctica familiar:
el uso de la vivienda no convierte automáticamente al usuario en obligado al pago del IBI y de la comunidad.
Si la vivienda es privativa de uno de los excónyuges, esos gastos corresponden al propietario, salvo que el convenio o la sentencia establezcan expresamente otra distribución. En cambio, los gastos de consumo ordinario suelen quedar vinculados al uso.
En divorcios, separaciones y liquidaciones de gananciales, la diferencia entre “uso” y “propiedad” puede suponer miles de euros. Por eso, antes de firmar un convenio o de iniciar una reclamación, conviene revisar bien la documentación y plantear el reparto de gastos con precisión.
¿Necesitas ayuda con un caso parecido?
Si tienes dudas sobre quién debe pagar el IBI, la comunidad, la hipoteca o los gastos de una vivienda tras un divorcio, podemos ayudarte a revisar la sentencia, el convenio y los pagos realizados.
Trabajamos como despacho online, con atención cercana y estrategia clara. Contacta con nosotros y lo vemos paso a paso.