En muchos municipios (y Madridejos no es la excepción) existen ámbitos previstos para crecer en el Plan de Ordenación Municipal (POM) que, con el paso de los años, no llegan a ejecutarse. El resultado es una situación muy habitual: parcelas que en el Catastro figuran como “urbanas”, con un valor elevado y un IBI más alto, aunque en la práctica el suelo siga sin poder “funcionar” como urbano.
Una sentencia reciente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla‑La Mancha (TSJCLM), de 11 de abril de 2025 (Sentencia 96/2025), analiza precisamente un supuesto de este tipo en una Unidad de Actuación de Madridejos.
El caso, explicado brevemente
De forma resumida, varios propietarios acudieron a la vía contencioso‑administrativa solicitando:
- Que se corrigiera la clasificación catastral de su parcela (la clave: si debía ser “urbana” o “rústica” a efectos catastrales).
- Y, además, que se devolviera el IBI pagado “de más” durante años.
En vía económico‑administrativa, el TEAR había rechazado la reclamación argumentando, en esencia, que:
- Al estar el suelo dentro de una Unidad de Actuación, debía entenderse que existía (o podía presumirse) una cierta ordenación pormenorizada;
- Que la falta de PAU no era decisiva por ser un instrumento de ejecución (no de planeamiento);
- Y que, además, el Catastro ya aplicaba un coeficiente de inedificabilidad temporal (UA 0,6) mientras no se ejecutara el desarrollo.
El TSJCLM, tras valorar la prueba y el marco legal, no lo ve así.
Qué dice el POM de Madridejos y por qué importa
En el plano de zonificación del POM aparece delimitada la UA identificada como ámbito residencial.
Pero hay dos ideas esenciales (y muy “de la vida real”) que ya recoge la propia documentación del POM:
- El POM no “otorga” por sí mismo derechos automáticos de transformación: la aprobación posterior de los programas de actuación y documentos necesarios para concretar el desarrollo es potestativa y puede denegarse por criterios de oportunidad.
- El POM es, sobre todo, un marco: define dónde podría producirse el crecimiento, pero eso no significa que ese crecimiento vaya a ejecutarse ni cuándo.
Y en el caso de la UA‑12/14, el propio Ayuntamiento adoptó en 2018 un acuerdo plenario para dejar sin efecto la adjudicación del Programa de Actuación Urbanizadora (PAU), reflejando además que no se había formalizado el convenio y que no constaban hitos esenciales de ejecución (como la reparcelación o las obras de urbanización).
La clave jurídica: “suelo urbano” en Catastro no es un concepto “de calle”, sino legal
Aquí está el punto que suele generar más confusión: una cosa es la clasificación urbanística (POM/planeamiento) y otra la calificación catastral (Catastro/IBI).
La Ley del Catastro (TRLCI) define como suelo de naturaleza urbana:
- El suelo urbanístico urbano (o equivalente), y
- El suelo urbanizable (o con posibilidad de pasar a urbanizado) siempre que esté en sectores o ámbitos delimitados y tenga establecida la ordenación detallada o pormenorizada, conforme a la legislación urbanística aplicable.
Esta exigencia conecta con la evolución jurisprudencial que arrancó con la STS de 30 de mayo de 2014 y que acabó reflejada en reformas posteriores (incluida la de 2015 en materia catastral).
Qué resuelve el TSJCLM en este caso
La sentencia subraya algo determinante: esto es casuístico y depende mucho de la prueba (certificados, informes, situación real del desarrollo, etc.).
En el asunto analizado, el TSJCLM considera relevante que:
- Según información municipal, la UA se encontraba pendiente de desarrollo.
- Y, especialmente, que el Ayuntamiento certificó que no tenía aprobado instrumento alguno de desarrollo urbanístico para la UA.
Con esa base, el tribunal concluye que, a efectos del artículo 7.2.b) TRLCI, no concurren las condiciones (ordenación detallada/pormenorizada exigida) para mantener esa parcela como “urbana” en Catastro, y estima la pretensión de corregir la calificación/valoración catastral.
Ojo: no todo “suelo sin urbanizar” es automáticamente rústico en Catastro
Esto es importante para evitar falsas expectativas.
El propio TSJCLM recuerda jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo donde se mantiene la calificación catastral como urbana cuando el suelo está sectorizado y dotado de ordenación pormenorizada, aunque falten instrumentos de gestión/ejecución (porque esa falta puede afectar al valor, pero no necesariamente a la “naturaleza” catastral).
Traducción práctica: la pregunta clave suele ser: ¿Existe realmente ordenación detallada/pormenorizada vigente para ese ámbito? No basta con “estar dibujado” en un perímetro o en una UA: hay que ver qué determinaciones concretas existen y qué instrumentos (si los hay) se aprobaron y publicaron.
¿Y el IBI pagado? La sentencia marca un límite muy práctico
Aunque el recurso prospera en “gestión catastral”, el tribunal rechaza resolver en ese mismo procedimiento la anulación de liquidaciones del IBI y la devolución solicitada.
La razón es la conocida distinción entre:
- Gestión catastral (competencia estatal/Dirección General del Catastro), y
- Gestión tributaria del IBI (Ayuntamiento).
Esto no significa que no pueda haber efectos sobre el IBI, sino que la vía y el órgano para pedirlos es otro (normalmente, con el “sustento” de la corrección catastral).
Qué puedes hacer si te ves reflejado en este supuesto
Si tienes una finca en Madridejos (o en cualquier municipio) incluida en una unidad de actuación o suelo “previsto para desarrollo”, pero en la práctica lleva años sin ejecutarse, estos pasos suelen ser útiles:
- Revisar la situación urbanística real: POM, planos y, sobre todo, si existe o no planeamiento de desarrollo aprobado que aporte ordenación pormenorizada.
- Solicitar certificado/informe municipal: muchas veces es la pieza que “cierra” la discusión probatoria.
- Analizar la calificación y valoración en Catastro (y el motivo por el que figura como urbana: sector, UA, coeficientes, etc.).
- Con esa base, estudiar la vía adecuada para corregir Catastro y, si procede, la vía municipal para el impacto en IBI.
¿Necesitas ayuda con un caso parecido?
Si tu parcela aparece como “urbana” en Catastro pero el ámbito sigue sin desarrollarse, o si quieres revisar cómo puede afectarte esta doctrina (en Madridejos o desde cualquier punto de España), podemos ayudarte a analizar documentación, solicitar certificados y plantear la estrategia más adecuada.
¿Lo vemos? Contacta con nosotros y lo estudiamos contigo, paso a paso.