Durante años, muchos consumidores han escuchado la misma respuesta al preguntar por los gastos de su hipoteca: “eso ya está prescrito”.
Especialmente cuando la escritura se firmó hace 15, 20 o incluso más años, la idea de reclamar parecía descartada antes de empezar. Sin embargo, la evolución reciente de la jurisprudencia está matizando mucho esa respuesta.
El Auto del Tribunal Supremo nº 62/2026, de 11 de junio —ATS 5715/2026— vuelve a poner el foco en una cuestión clave: el plazo para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios no empieza automáticamente el día en que se firmó la hipoteca ni el día en que se pagaron las facturas, sino que incluso quienes firmaron hipotecas antiguas pueden tener todavía una vía abierta para reclamar, si concurren los requisitos adecuados.
Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico personalizado. En esta materia, las fechas, la documentación y la estrategia procesal importan mucho.
El caso: una hipoteca de 2002, otra de 2006 y una demanda presentada en 2018
El asunto resuelto por el Supremo recientemente parte de dos operaciones hipotecarias:
- Un crédito hipotecario firmado el 7 de junio de 2002.
- Un préstamo hipotecario posterior firmado el 30 de agosto de 2006.
En ambos contratos se incluía una cláusula que atribuía a los consumidores el pago de los gastos generados por la operación. También se discutía la comisión de apertura, aunque el punto especialmente relevante para este artículo es el relativo a los gastos hipotecarios.
Los consumidores presentaron demanda en julio de 2018, solicitando, entre otras cuestiones, la nulidad de las cláusulas de gastos y la devolución de las cantidades abonadas. El juzgado estimó parcialmente la demanda: declaró la nulidad de las cláusulas de gastos, pero consideró prescrita la devolución de los gastos del contrato de 2002. La Audiencia Provincial confirmó ese criterio al entender que el plazo debía computarse desde el último pago realizado por el consumidor.
El asunto llegó al Tribunal Supremo. Y aquí está lo importante: el banco acabó allanándose y comunicó su intención de restituir las cantidades abonadas, con intereses y costas.
La clave jurídica: nulidad de la cláusula y devolución del dinero no son lo mismo
En materia de gastos hipotecarios conviene distinguir dos planos:
1. La acción de nulidad de la cláusula abusiva
La nulidad de una cláusula abusiva, en contratos con consumidores, tiene un tratamiento muy protector. En términos prácticos, el consumidor puede solicitar que se declare nula una cláusula que impuso todos los gastos de forma desequilibrada.
2. La acción de restitución de cantidades
Otra cosa es pedir que el banco devuelva el dinero pagado por aplicación de esa cláusula. Esta acción restitutoria sí está sujeta a plazo.
El debate durante años ha sido: ¿desde cuándo empieza a contar ese plazo?
La tesis más restrictiva para el consumidor decía: desde que pagaste las facturas.
La tesis que ha consolidado el Supremo es mucho más matizada: salvo que el banco pruebe que ese consumidor concreto conocía antes la abusividad de la cláusula, el plazo comienza desde la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula de gastos.
El propio CGPJ explicó la doctrina de la Sala Primera en términos similares: si el banco no prueba que los consumidores conocieron antes la abusividad de la cláusula, no puede considerarse prescrita la acción restitutoria antes de la firmeza de la sentencia que declara la nulidad.
¿Qué aporta el Auto 62/2026?
El Auto no “inventa” una doctrina nueva, sino que aplica una doctrina ya fijada por el Pleno del Tribunal Supremo en la STS 857/2024, de 14 de junio.
De hecho, el Auto afirma que la sentencia recurrida se oponía a esa doctrina y, por eso, aplica el artículo 487.1 LEC: cuando ya existe doctrina jurisprudencial y la resolución impugnada se aparta de ella, el recurso puede resolverse mediante auto, casando la resolución y devolviendo el asunto al tribunal de procedencia para que dicte nueva resolución conforme a esa doctrina.
En lenguaje claro:
No basta con decir “como pagaste en 2002, ya no puedes reclamar”.
La entidad bancaria tendrá que acreditar, si quiere alegar prescripción, que ese consumidor concreto pudo conocer antes —de forma suficiente— que la cláusula era abusiva y qué consecuencias jurídicas tenía.
¿Entonces cualquiera puede reclamar gastos hipotecarios antiguos?
No automáticamente.
Esta resolución es favorable para los consumidores, pero no debe interpretarse como una carta blanca sin límites. La viabilidad dependerá de varios factores:
- si el préstamo fue firmado por un consumidor;
- si existía una cláusula que imponía al prestatario todos o gran parte de los gastos;
- si se conservan o pueden obtenerse las facturas;
- si ya hubo reclamaciones previas o resoluciones anteriores;
- si el banco puede acreditar conocimiento previo suficiente del consumidor;
- y qué cantidades concretas se reclaman.
La idea práctica es esta: una hipoteca antigua no debe descartarse sin estudiar la documentación.
Qué gastos pueden reclamarse normalmente
En préstamos hipotecarios anteriores a la Ley 5/2019, y siempre tras analizar el caso concreto, la doctrina del Tribunal Supremo ha venido permitiendo reclamar determinados gastos vinculados a la formalización del préstamo cuando fueron impuestos al consumidor por una cláusula abusiva.
Con carácter orientativo, suelen analizarse:
- Registro de la Propiedad.
- Gestoría.
- Tasación.
- Notaría, normalmente en parte.
- Intereses legales desde el pago, según proceda.
El Tribunal Supremo ha destacado, por ejemplo, que los gastos de tasación en préstamos hipotecarios anteriores a la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario correspondían al banco cuando la cláusula de gastos era nula.
En cambio, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) ha tenido un tratamiento distinto y, en general, no se devuelve en los mismos términos que otros conceptos en préstamos anteriores a la reforma normativa.
También conviene separar la comisión de apertura: no se declara nula automáticamente por existir, sino que exige un análisis específico de transparencia, información, realidad del servicio o coste y circunstancias del caso.
¿Por qué esta doctrina es importante para el consumidor?
La práctica bancaria durante años fue trasladar al cliente la mayor parte de los gastos de constitución de hipoteca mediante cláusulas predispuestas.
La cuestión no es solo económica. También es de equilibrio contractual: el consumidor pagaba gastos que no siempre le correspondían, muchas veces sin conocer que podía discutir esa cláusula.
Por eso el Supremo y el TJUE han ido perfilando una idea esencial: el consumidor debe poder conocer no solo que la cláusula existe, sino que puede ser abusiva y que tiene derecho a reclamar sus consecuencias económicas. La prensa jurídica y económica ha destacado que esta línea jurisprudencial ha frenado buena parte de las alegaciones bancarias basadas en la prescripción automática.
¿Qué hacer si firmaste la hipoteca hace años?
Si firmaste tu hipoteca hace tiempo y crees que pagaste gastos indebidamente, estos son los pasos razonables:
1. Localizar la escritura
Hay que revisar la cláusula de gastos. Normalmente aparece con expresiones como “serán de cuenta de la parte prestataria todos los gastos…” o fórmulas similares.
2. Reunir facturas
Interesan especialmente:
- factura de notaría;
- factura del Registro;
- factura de gestoría;
- factura de tasación;
- justificantes de pago, si se conservan.
Si no tienes las facturas, muchas veces se pueden solicitar duplicados a la notaría, gestoría, Registro o entidad que intervino.
3. Calcular cantidades reclamables
No todo lo pagado se recupera necesariamente. Conviene revisar partida por partida.
4. Presentar reclamación previa al banco
Aunque la vía judicial puede ser necesaria si la entidad no responde o rechaza la reclamación, una reclamación previa bien planteada puede ser útil para dejar constancia y abrir la posibilidad de solución extrajudicial.
5. Valorar demanda judicial
Si el banco niega la devolución por prescripción o no ofrece una respuesta razonable, puede valorarse la vía judicial.
Preguntas frecuentes
¿Puedo reclamar si firmé la hipoteca hace más de 20 años?
Puede ser posible. El simple hecho de que la hipoteca sea antigua no implica automáticamente que la reclamación esté prescrita. Habrá que analizar si existe cláusula abusiva, qué se pagó, qué documentación hay y si el banco puede acreditar conocimiento previo suficiente del consumidor.
¿Y si la hipoteca ya está cancelada?
La cancelación del préstamo no impide por sí sola estudiar una reclamación de gastos hipotecarios. Lo relevante será la cláusula, la condición de consumidor, las facturas y la situación procesal/concreta del caso.
¿Necesito la sentencia de nulidad antes de reclamar?
No necesariamente. En muchos procedimientos se acumula la petición de nulidad de la cláusula y la devolución de cantidades. La doctrina del Supremo es relevante precisamente porque conecta el inicio del plazo restitutorio, como regla general, con la firmeza de la sentencia que declara la nulidad, salvo prueba de conocimiento anterior por parte del consumidor.
¿Puedo reclamar sin facturas?
Se puede estudiar, pero la prueba será más difícil. Lo recomendable es intentar obtener duplicados. Sin prueba del pago y del concepto, la reclamación pierde fuerza.
¿El banco puede alegar prescripción?
Sí. Pero, tras la doctrina del Supremo, no basta con alegar que han pasado muchos años desde la firma o desde el pago. La entidad debe sostener y probar adecuadamente desde cuándo ese consumidor concreto tuvo conocimiento suficiente de la abusividad y de sus consecuencias.
Conclusión: no des por perdida tu reclamación sin revisar la escritura
El Auto 62/2026 del Tribunal Supremo refuerza una idea muy relevante: en gastos hipotecarios, el paso del tiempo no se cuenta de forma automática desde la firma de la hipoteca o desde el pago de las facturas.
La regla actual es más protectora para el consumidor: salvo prueba de conocimiento anterior, el plazo para reclamar la devolución empieza con la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula de gastos.
Dicho de forma sencilla: si firmaste una hipoteca hace años y pagaste notaría, registro, gestoría o tasación por una cláusula impuesta por el banco, puede merecer la pena revisar tu caso.
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